Вспомним факты, которые не оспаривались:
1. Квартира продавалась публично, через агентство.
2. Покупатель лично осмотрел объект.
3. Был заключен предварительный, а затем и основной договор в офисе банка (есть запись с камер).
4. Деньги переданы наличными через банковский сейф.
5. Право собственности зарегистрировано Росреестром.
6. Цена сделки была рыночной (по крайней мере иного не заявлялось).
7. Никакой связи между покупательницей и мошенниками, которым Лариса Долина после сделки отдала вырученные миллионы, НЕ УСТАНОВЛЕНО.
Так, как мы видим, сделка купли-продажи заключалась абсолютно при типичных обстоятельствах, при которых заключается большинство подобных сделок.
Отсюда ещё более нелепо выглядит довод представителей Долиной, отраженный в решение «истец указывает, что ответчик, зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя, чей основной вид деятельности - аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, заключая оспариваемые договоры, не проявила даже минимальный уровень разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировала все сопутствующие сделке обстоятельства, очевидно свидетельствующие об искажении воли истца».
Сделки оспаривались на основании:
ст. 178 ГК РФ ввиду их заключения под влиянием заблуждения - именно по данному основанию сделки были признаны недействительными
ст. 177 ГК РФ ввиду заключения сделок, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими
Итог рассмотрения дела включая кассацию:
Сделки были признаны недействительными, к Ларисе Долиной вернулась в собственность квартира без обязанности произвести возврат денежных средств покупательнице.
Что не так в судебных актах?
1. Конечно, основная ошибка и опасность для правопорядка - это отказ в двусторонней реституции по недействительной сделки.
Это важно и с учётом того, что никакой связи между покупателем и мошенниками установлено не было.
Так, прекращая право собственности покупателя, суд отправил покупателя за деньгами к мошенникам, которым Долина отдала деньги после сделки.
Тут важно следующее.
После сделки покупательница стала собственником квартиры, а Лариса Долина - собственником денег. А как гласит ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Так, Лариса Долина после получения денег могла распорядиться ими любым образом (выкинуть в окно, отдать на благотворительность или мошенникам и т д). Вот только с момента приема-передачи денежных средств это никаким образом не должно касаться покупателя. Фактически в данном же случае суд возложил на покупательницу негативные последствия за последующую сделку продавца.
Получается, что, приобретая недвижимость, теперь нужно озадачиваться, а на какие цели продавец хочет потратить полученные средства или предусматривать соответствующие гарантии и заверения в договоре, которые маловероятно спасут покупателя.
2. Не понятно какую степень осмотрительности суд хотел увидеть у покупательницы при заключении договора купли-продажи недвижимости. Напротив, как будто заключая договор с публичным лицом, покупательница как раз имела основания снизить свои опасения.
Фактически суд согласился с доводом представителей Долиной о том, что покупатель проявил «недостаточную осмотрительность». Вдумайтесь: покупателя обвинили в том, что он не распознал «заблуждение» или «особое состояние» у продавца в ходе стандартной процедуры. Это уровень телепатии, а не гражданского права.
3. Не понятно и как могла в данной ситуации покупательница проверить, не под заблуждением ли находится Лариса Долина.
4. Ссылка на ст. 178 ГК РФ выглядит очевидно притянутой. Данная статья не считает существенным заблуждение относительно мотивов сделки (п. 3), а Лариса Долина продавала квартиру, руководствуясь как раз неправильными мотивами.
Юристы разделяются во мнениях, какие основания более удачны, а какие менее для признания недействительными данных сделок. Кто-то считает, что должна была быть проведена судебная экспертиза и тогда сделка могла бы быть признана недействительной на основании ст. 177 ГК РФ, а кто-то считает, что вместо заблуждения имел место обман и как следствие стоило оспаривать сделку по п. 2 ст. 179 ГК РФ.
Я же, исходя из описанного в судебных актах, полагаю, что оснований для удовлетворения иска просто не было, поэтому и не столь важно было, на какую статью сослаться.
Частный акт снисхождения к медийной персоне, основанный на зыбких и спорных аргументах, теперь, как юридическая мина, заложен под фундамент стабильности всех сделок с недвижимостью в стране
Эта мысль тут же упирается в стену противоречия. Ведь именно общественный резонанс, широкая огласка и профессиональное возмущение — последний шанс для пострадавшей покупательницы. Это шанс, что Верховный суд, увидев этот вредоносный кейс, вмешается и восстановит порушенные принципы. В этом случае открытость — безусловное благо.
...
Но что, если Верховный суд промолчит? Тогда широко опубликованное и легитимированное решение начнет жить своей жизнью, копироваться и разрушать изнутри основы имущественного оборота. Готовы ли мы к такой цене за гласность?
Дело Долиной — не частный спор. Это пример, показывающий, до какой опасной черты может дойти суд в стремлении найти «справедливость» для одного человека в ущерб праву для всех.
